Detrás de cada anuncio de piso hay una pregunta cada vez más difícil de responder: dónde se puede seguir viviendo. Un mapa que cubre 31 países europeos ha medido, municipio a municipio, cuántos metros cuadrados de vivienda puede pagar un hogar con la renta media de su zona, tanto si compra como si alquila. La respuesta es que cerca del 44 % de la población europea reside en lugares donde una hipoteca a 30 años solo da para menos de 50 metros cuadrados.
El trabajo lo firman Franziska Sielker y Selim Banabak, del área de Investigación Urbana y Regional de la Universidad Técnica de Viena (TU Wien), y se ha publicado en la revista Journal of Maps(1). Los autores han rastreado durante un año los portales inmobiliarios de media Europa hasta reunir casi 22 millones de anuncios válidos, que han cruzado con datos de renta disponible a escala local. El resultado es el primer retrato comparable de la asequibilidad de la vivienda en el continente, y confirma que los focos de tensión se concentran en las capitales, las costas y las zonas de montaña.
Las capitales, fuera de alcance
El mapa de la compra muestra que las regiones capitalinas de casi todos los países se sitúan en la categoría menos asequible, aquella en la que una hipoteca a 30 años no llega a pagar 50 metros cuadrados. Los grandes centros urbanos no solo resultan menos accesibles que el campo: además contagian a su entorno y generan racimos de inasequibilidad que se extienden por las regiones vecinas, pese a que en esas aglomeraciones los ingresos son más altos. Es lo que ocurre alrededor de París, Berlín o Madrid.
Cerca del 44 % de la población europea vive en zonas donde la renta media compra menos de 50 metros cuadrados con una hipoteca estándar
Cerca del 44 % de la población europea vive en zonas donde la renta media compra menos de 50 metros cuadrados con una hipoteca estándar. Otro 28 % reside en municipios donde ese mismo esfuerzo permitiría adquirir entre 50 y 75 metros. La proporción de habitantes desciende de forma sostenida a medida que mejora la asequibilidad: menos del 5 % vive en las zonas clasificadas como más asequibles del continente.
El indicador parte de un supuesto sencillo: que el hogar destina un tercio de su renta neta a una hipoteca a 30 años, un umbral habitual en los análisis de asequibilidad. El cálculo incorpora los impuestos de transmisiones, el IVA y los gastos de notaría y registro, pero deja fuera la entrada, que en la práctica supone una barrera añadida. Y no describe lo que pagan quienes ya tienen casa, sino lo que se encontraría alguien que entrase hoy en el mercado.
Sumando categorías, más del 70 % de la población europea vive en regiones donde una hipoteca a 30 años solo alcanza, como mucho, para 75 metros cuadrados. Y si la mirada se restringe a las ciudades, aproximadamente la mitad de la población urbana del continente reside en una ciudad donde la renta media no llega a los 50 metros.
Como las rentas se reparten de forma asimétrica, cabe esperar que más de la mitad de la población gane por debajo del ingreso de referencia
Como las rentas se reparten de forma asimétrica, cabe esperar que más de la mitad de la población gane por debajo del ingreso de referencia empleado en el mapa. Así lo advierte el propio estudio, que subraya que la gravedad del problema está infravalorada para buena parte de los hogares. A ello se suman las barreras de entrada –formales e informales– que afrontan los hogares de renta baja, los migrantes y los jóvenes, y que se traducen en más precariedad e inestabilidad residencial.
Costa, montaña y brecha del este
El mapa dibuja también una división nítida entre los países poscomunistas y Europa occidental. Unos niveles de renta sistemáticamente más bajos hacen que los mercados de Europa central y oriental aparezcan como extremadamente inasequibles, porque los precios se han acercado a la media europea mucho más deprisa que los sueldos. En el extremo opuesto, los países escandinavos y bálticos resultan bastante más asequibles, salvo en unos pocos focos urbanos.
Polonia aparece como uno de los casos más severos, pero tiene una tasa altísima de propietarios sin hipoteca, de modo que la brecha no la sufre la mayoría
Polonia aparece como uno de los casos más severos, pero tiene una tasa altísima de propietarios sin hipoteca, de modo que la brecha no la sufre la mayoría de la población, que ya dispone de vivienda en propiedad. El problema se concentra en quienes llegan ahora al mercado: hogares jóvenes y personas que necesitan mudarse. Junto a Polonia, el estudio sitúa a Hungría, Portugal, Países Bajos y Suiza entre los territorios sistemáticamente más inasequibles.
El otro gran patrón es turístico. Las regiones costeras de Francia y España, y también las de Portugal, Grecia y Croacia, resultan bastante menos asequibles que el interior rural de esos mismos países. Lo mismo sucede en las zonas alpinas. Los autores apuntan que la intervención en el alquiler de corta duración y en el mercado de segundas residencias sería una vía prometedora para esos territorios.
Los focos de inasequibilidad no se detienen en las fronteras nacionales: los desbordamientos se detectan con frecuencia alrededor de Suiza o Luxemburgo
Los focos de inasequibilidad no se detienen en las fronteras nacionales: los desbordamientos se detectan con frecuencia alrededor de Suiza o Luxemburgo. De ahí que el estudio insista en una idea poco intuitiva: en los países con rentas bajas, sostener los ingresos puede ser tan importante como moderar los precios para que la vivienda vuelva a ser accesible. El trabajo forma parte del proyecto europeo ESPON HOUSE4ALL(2), cuyos datos han servido de base a un documento de la Comisión Europea que acompaña al Plan Europeo de Vivienda Asequible.
El alquiler tampoco es refugio
En el mapa del alquiler lo primero que llama la atención es la cantidad de municipios sin datos, reflejo del reparto desigual del régimen de tenencia en el continente. Donde sí hay oferta, alquilar aparece algo más asequible que comprar en buena parte de Europa central, aunque los autores advierten de que la comparación directa entre ambos regímenes no es limpia: quien paga una hipoteca acumula patrimonio y quien alquila, no.
Más del 39 % de la población reside en zonas donde un tercio de la renta media solo permite alquilar menos de 50 metros cuadrados
Más del 39 % de la población reside en zonas donde un tercio de la renta media solo permite alquilar menos de 50 metros cuadrados. El vínculo con las ciudades es aquí todavía más estrecho: más del 65 % de quienes viven en esa categoría están en núcleos urbanos, frente a un 26 % en pueblos y áreas suburbanas y un 10 % en zonas rurales. Otro 22 % del total podría alquilar entre 50 y 75 metros sin superar ese umbral de esfuerzo.
Las diferencias por países son notables. El alquiler resulta más asequible que la compra en Alemania, Francia, Bélgica, Austria y Suiza, pero no en Portugal, Grecia, Bulgaria o Irlanda. En Irlanda, Portugal e Italia, de hecho, el mercado de alquiler ofrece menos metros que el de compra. Y el mundo rural aporta un dato propio: un 12 % de la población vive en municipios donde no se ha registrado ninguna oferta formal de alquiler.
Los precios inmobiliarios deberían ser de acceso público, porque la vivienda es una parte central de la vida. Y hasta ahora hay sorprendentemente poca transparencia
FRANZISKA SIELKER, Universidad Técnica de Viena
“Los precios inmobiliarios deberían ser de acceso público, porque la vivienda es una parte central de la vida. Y hasta ahora hay sorprendentemente poca transparencia”, ha declarado Sielker en un comunicado de la Universidad Técnica de Viena(3). Esa falta de estadísticas comparables explica el método elegido: el rastreo automatizado de portales inmobiliarios – el llamado web scraping–, repetido cada semana entre marzo de 2024 y marzo de 2025 en 31 países.
De los más de 100 millones de anuncios recogidos, el filtrado dejó 18.360.314 ofertas únicas y válidas de compra y 3.568.849 de alquiler de larga duración. Cada anuncio se asignó a un municipio y a una de cinco franjas de superficie, desde menos de 30 metros cuadrados hasta más de 120, para reflejar que el precio no crece de forma proporcional al tamaño de la vivienda.
Los propios autores señalan los límites del método. Los precios de anuncio no son precios de venta: en los cinco países donde pudieron compararlos con transacciones reales encontraron una correlación muy alta, pero el desfase existe y puede seguir patrones territoriales. Reclaman, además, mejores datos locales de renta y análisis de las desigualdades dentro de cada región, porque el mapa mide el acceso al mercado, no la carga que ya soportan quienes viven en él.
Referencias
- (1) Where can you still afford to live? A comparative perspective on European housing affordability. Journal of Maps.
- (2) Access to affordable and quality housing for all people: Main report. ESPON.
- (3) Wie leistbar ist Wohnen in Europa?. Universidad Técnica de Viena.
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